El día martes 30 de junio de 2020 se promulgó la ley de alquileres, esta norma busca reglar una de las relaciones más conflictivas de la vida comercial argentina, el acceso a la vivienda por parte de los inquilinos, que representan alrededor de 9 millones de personas.

El presente comentario se limita a analizar los cambios introducidos en la regulación de las relaciones interpartes dentro de la vida del contrato, aunque la ley regula también aspectos institucionales (el llamado Programa Nacional de Alquiler Social) y la resolución alternativa de conflictos que de todos modos deja librado a la reglamentación.

Reformas al Código Civil y Comercial:

Domicilio especial electrónico

Atinadamente la ley modifica este punto habilitando la notificación por medios electrónicos, con esto se facilita el tráfico no solo de este tipo de contratos sino de todos los contratos típicos y atípicos de la vida comercial argentina y abre la puerta a notificaciones vía E-mail para todo tipo de comunicaciones, incluso podría afirmarse, la notificación de una demanda judicial relacionada con dichos contratos.

Requisitos de ingreso a la vivienda

  El artículo 1196 se reforma, por lo que en la nueva redacción al locatario de inmueble con destino habitacional solo podrá requerírsele:

1. Máximo 1 mes adelantado;
2. Depósitos de garantía equivalente cómo máximo al primer mes de alquiler. A este respecto establece también la actualización del monto del depósito para cuando haya que devolver la vivienda, y reglas para el caso de adeudarse servicios públicos o expensas.
3. NO se le puede cobrar valor llave o similar
4. NO se le puede hacer firmar pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Plazo Mínimo

Se lleva el plazo mínimo de alquiler a 3 años, dejando a salvo las excepciones del artículo 1199.

Dentro del artículo 1199 se modifica el inciso b) agregándose la formula “o de los contratos consecutivos”, esto es, para evitar el fraude a la ley mediante la celebración de múltiples contratos de corto plazo y así sortear la obligación del plazo mínimo.

Deterioro – reparaciones

El artículo 1201 es modificado, se cambia el eje del análisis de la responsabilidad en la obligación de reparar la cosa locada por deterioro. Ya no interesará la culpa del locador o sus dependientes, ni si hubo un hecho de terceros o caso fortuito, bastará con que el deterioro de la cosa no sea imputable al locatario. Asimismo, se incluyen pautas de acción ante la necesidad de reparaciones urgentes o no urgentes. Las urgentes podrán ser realizadas por el locatario por sí mismo, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas contadas a partir de la recepción de la notificación de la urgencia, para las no urgentes el locador dispone de 10 días corridos para hacerlas antes de que el inquilino pueda hacerlas por sí con cargo al locador.

Frustración del uso o goce de la cosa

El artículo 1203 es modificado de modo tal que para que exista frustración del uso o goce de la cosa, con las consecuencias jurídicas que ello implica, bastará con que las causas que lo impiden no sean imputables al inquilino, no será así necesario probar el caso fortuito o fuerza mayor.

Compensación 

Se agrega un bis al artículo 1204, en el que se dispone la compensación de los gastos a cargo del locador con los cánones locativos que deba el locatario.

Impuestos y expensas que están a cargo del locador

El artículo 1209 dispone que serán a cargo del locador las cargas y contribuciones que graven la cosa -esto es, por caso, el impuesto inmobiliario- así como las expensas extraordinarias, entendidas como aquellas que se vinculan a gastos de mantenimiento o reparaciones en contraposición a los gastos por servicios normales y permanentes

Resolución anticipada

El artículo 1221 se modifica adicionándose:

• La exigencia de la notificar 1 mes antes la voluntad de resolución anticipada del contrato.
• La posibilidad de no pagar indemnización alguna si la notificación se realiza con una anticipación de tres meses o más.

Se agrega un artículo 1221 bis, en el que se estipulan reglas facultativas respecto de la renovación del contrato y su negociación, pero habilita al inquilino, en caso de que el locador se niegue a renovar o directamente no responda la solicitud de renovación, a resolver el contrato anticipadamente dentro de los últimos 75 días de relación locativa, sin necesidad de indemnizar al locador.

Intimación de pago y desalojo de vivienda

El artículo 1222 se reforma, dejando el primer párrafo casi idéntico y agregando tres párrafos extra en una redacción que termina siendo -a nuestro parecer- innecesariamente confusa.

En primer lugar, se incluye la validez de la notificación al domicilio denunciado por el locatario en el contrato, aunque no pueda perfeccionarse dicha notificación por motivos imputables a dicho locatario, resulta de sumo interés que ahora esta notificación podrá hacerse incluso un correo electrónico, lo que facilita muchísimo la velocidad de las notificaciones y acelerará los procesos de desalojo.

En el tercer párrafo se establece la obligación de restituir el inmueble ante la intimación del primer párrafo o “habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo” esto deja lugar a interpretaciones respecto de la necesidad de notificar en casos de resolución por culpa del locatario, según el texto de este artículo no sería necesaria esta notificación y podría acudirse directamente a sede judicial.

Por último, establece este artículo que el locador no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble y que estás podrán ser consignadas judicialmente.

Profesional matriculado

Con respecto al artículo 1352, se adiciona en un párrafo aparte la obligación de que quien intermedia sea un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

Regulación extra Código Civil y Comercial

Garantía.

La ley se mete en uno de los temas más candentes a la hora de hablar de locaciones urbanas, esto es, la famosa “garantía”. El artículo 13 de la nueva ley de alquileres dispone que, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) garantías y el locador elegir una de ellas, las garantías son las siguientes:

1. a) Título de propiedad inmueble;
2. b) Aval bancario;
3. c) Seguro de caución;
4. d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
5. e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

También se establece un límite al valor de esta garantía, este límite es del equivalente a 5 meses de alquiler, salvo la garantía personal, en cuyo caso podrá ser de 10 meses de alquiler.

Ajustes – actualización de precio

En primer lugar, se exceptúa a todos los alquileres, cualquiera sea su destino, a lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, esto es, se permite la indexación de los valores locativos. En los casos de los inmuebles con destino vivienda establece la obligatoriedad de que los ajustes sean únicamente anuales, los cuales se harán utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Consignación del canon locativo

Se establecen reglas para lograr que el locador reciba el precio del alquiler, mediante notificación y posterior consignación judicial o emisión de cheque cancelatorio.

Obligación de inscribir los contratos de locación inmueble en AFIP

Dice el artículo 16 de la ley que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). Incluso deben serlo los contratos ya vigentes, en caso de no hacerlo el locador será pasible de las sanciones de la ley 11.683.

La ley establece también -y esto es un punto clave para el cruzamiento de información y los incentivos que genera en los locadores- que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

También habilita al locatario a informar la existencia de dicho contrato, en caso que el locador no lo hubiera hecho.