El día 15 de marzo de 2022 el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación emitió la resolución 219/2022 – publicada el 17 de marzo de 2022 – mediante la cual se dispuso el aumento y nuevo valor del “módulo IGJ” en la suma de pesos CIENTOS VEINTITRES ($123). Los “módulos IGJ” – como son denominados en la resolución – son empleados para fijar el valor de los formularios ante la Inspección General de Justicia y que, a su vez, tienen como fin “mantener los niveles de sostenibilidad de la estructura económica y financiera del Organismo.” Asimismo, en los considerandos de la resolución se invoca la necesidad de adecuar el valor de los módulos “tomando en cuenta la nueva realidad económica de las entidades sujetas al control de éste.” este nuevo ajuste representa un aumento del 30%, recordemos que el último ajuste habia sido hace solo seis meses, cuando se pasó de $75 a $94 el valor del módulo, es decir un aumento del 25%. 

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En ultimo lugar, la resolución citada encomienda a la Inspección General de Justicia la reglamentación y determinación de la fecha de comienzo de vigencia de la modificación introducida.

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En ese orden de ideas, el día 22 de marzo de 2022 la Inspección General de Justicia emitió la Resolución General 2/2022 – publicada el 23 de marzo de 2022 – mediante la cual dispone, en su artículo primero, que la resolución M.J. y D.H. Nº 219/2022 entrará en vigencia a partir del día 18 de abril de 2022.

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Asimismo, a fin de reglamentar su implementación, el artículo segundo de la resolución citada dispone que “los formularios establecidos en la Resolución M.J. y D.H. Nº 2794/2012, no abonados con anterioridad al 18 de abril de 2022, perderán su validez a partir de la vigencia de la Resolución M.J. y D.H. Nº 219/2022.” Además, dispone que aquellos formularios abonados con anterioridad al 18 de abril de 2022 deberán ser adecuados al nuevo valor de módulo. Para ello, la resolución en su artículo tercero detalla el procedimiento a seguir, indicando que “deberán presentar ante la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, hasta el 29 de julio de 2022 inclusive, los formularios digitales abonados con sus comprobantes de pago, conjuntamente con el formulario digital emitido con posterioridad al 18 de abril de 2022; todo ello al sólo efecto de que sea reimputado el importe abonado.”

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Por último, debe tenerse en cuenta que dicha presentación deberá efectuarse en las cajas de la Inspección General de Justicia, sitas en la Av. Paseo Colón 285, C.A.B.A., en su horario de atención.

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El 1 de febrero de 2022, la Inspección General de Justicia – organismo cuyas funciones registrales se circunscriben al ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires – publicó la Resolución General 1/2022 mediante la cual establece que todo instrumento constitutivo, contrato social o estatuto de sociedad comercial que deba ser inscripto por ante este organismo deberá indicar un plazo de duración que no podrá exceder de 30 años a contar desde su inscripción. Asimismo, indica que las disposiciones adoptadas en esta resolución alcanzan a todas las sociedades constituidas con posterioridad a la publicación de la resolución en el Boletín Oficial.\n\n

En esta oportunidad, la Inspección General de Justicia dispuso un plazo máximo de duración de 30 años para las sociedades comerciales esbozando determinados fundamentos de los cuales enumeraremos los principales a continuación.\n\n

En primer lugar, destaca la insuficiencia del artículo 11 inciso 5° de la ley 19.550 en tanto que, si bien indica que debe establecerse un plazo determinado, la misma no indica un plazo máximo en cuestión. Sin perjuicio de ello, la práctica societaria adoptó el plazo de 99 años como modelo de constitución.\n\n

Asimismo, destaca los posibles inconvenientes que podría acarrear su constitución por un plazo de 99 años.  En ese sentido señala los inconvenientes que generaría este plazo en el funcionamiento de la sociedades y, a su vez, cómo estos inconvenientes podrían atentar contra terceros y en sus  relaciones jurídicas explicando que: “ (…) también prolonga innecesariamente la vida de sociedades, que, en la mayoría de los casos, terminan su vida activa o empresarial mucho antes del vencimiento del aludido plazo de duración, sin realizarse procedimiento alguno de disolución y liquidación, optándose las más de las veces, en los hechos, por desaparecer de su sede social.”\n\n

Por otro lado, concibe como ilógico y antinatural que “(…) un contrato que tiende a regular las relaciones entre personas unidas bajo un mismo propósito pueda superar el promedio de vida activa de los integrantes de la misma (…)” En ese orden de ideas, se considera que esto podría representar inconvenientes para los herederos de los socios al ser alcanzados por un contrato del cual no han participado.\n\n

Por último, se considera razonable establecer un plazo de 30 años a raíz del análisis de figuras jurídicas con ciertas características emparentables con las sociedades comerciales, y que cuentan normativamente con un plazo máximo. En ese orden de ideas, señala los contratos de suministro (20 años), leasing – dependiendo su objeto – (20 o 10 años) y fideicomiso (30 años), por enumerar algunos de los mencionados en la resolución.\n\n

Por su parte, estima que eventualmente la sociedad cuenta con la facultad de prorrogar o no la sociedad – artículo 95 Ley 19.550 – en caso de que decidan continuar con esta. Sin embargo, considera importante que “(…) quienes se oponen a continuar con el vínculo societario, de ejercer el derecho de receso normado en los artículos 160 y 245 de la Ley N° 19.550 y gozar de los beneficios que del ejercicio de este derecho se deriven, permitiendo que el ente societario continúe con su actividad con los socios que así lo deseen, poniéndose fin al conflicto societario, en caso de que éste se hubiere desatado al momento de producirse la disolución.”\n\n

En conclusión, la finalidad de la resolución comentada pretende brindar mayor protección a los socios constituyentes evitando su exposición a un contrato de larga duración, a los herederos de los socios evitando quedar sujetos a un contrato del cual no participaron, a los acreedores de la sociedad y, en definitiva, reducir los potenciales conflictos societarios que deriven o resulten del plazo de duración de la sociedad.\n\n

El tiempo determinará si efectivamente una disposición de estas características logra alcanzar el objetivo o finalidad pretendida o, por el contrario, cuáles son sus consecuencias.

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Resolución General 19/2021 I.G.J. sobre ‘Protocolo de empresa familiar’. Comentarios y observaciones.

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El día 17 de diciembre de 2021, la Inspección General de Justicia emitió la Resolución General 19/2021 (publicada en el Boletín Oficial el día 20 de diciembre del 2021) mediante el cual estableció los requisitos y procedimientos correspondientes a la inscripción del “protocolo de empresa familiar”. En congruencia con los fundamentos de la resolución, el artículo primero prevé su aplicación, particularmente, sobre sociedades comerciales acordes con el perfil de sociedades denominadas cerradas o de familia.

\nLa resolución entró en vigencia a partir de su publicación.\n

Por su parte, brindando una mayor precisión sobre este novedoso instrumento que se incorpora en nuestro régimen especial societario, el artículo segundo de la resolución define al “protocolo de empresa familiar” como “el instrumento que así se autodenomine y que se encuentre suscripto por la totalidad de los socios de la sociedad cuyos integrantes estén unidos por lazos de parentesco por consanguinidad y/o afinidad, sin perjuicio de su firma por terceros no socios o no familiares”. Corresponde también destacar que este instrumento no se encuentra previsto en la Ley General de Sociedades 19.550. En ese orden de ideas, su elaboración y eventual inscripción resulta facultativo; correspondiendo un único protocolo por sociedad. Por lo tanto, cualquier inscripción ulterior se considerará una reforma y/o sustitución del anterior. Asimismo, el protocolo familiar publicado deberá ser actualizado y a falta de esta actualización se presume la vigencia del protocolo familiar registrado (artículo 2)

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Previo a continuar con el análisis sobre los requisitos y el procedimiento de inscripción, merece destacarse algunas particularidades de esta figura recientemente adoptada.

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Por un lado, resulta oportuno valorar aquellas alternativas que permiten a una sociedad comercial brindar internamente, como así también, externamente por sus implicancias hacia terceros, una organización transparente y previsible. En ese sentido, y en línea con los fundamentos de la resolución, este instrumento podría ser una valiosa herramienta para aquellas sociedades que pretendan establecer criterios, métodos y procesos que atenúen, o en el mejor de los casos, eviten recurrentes conflictos entre sus integrantes que atenten contra su normal funcionamiento.

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Por otro lado, el contenido del mismo queda sujeto a las necesidades y conveniencias que los interesados consideren, previendo una posible solución por adelantado a potenciales conflictos que puedan razonablemente representarse en este tipo de sociedades. En ese orden de ideas, conflictos derivados de la transmisión de la propiedad de sus participaciones por causa de muerte, actos entre vivos o conflictos matrimoniales, por citar algunos ejemplos relevantes, podrían abordarse razonablemente a partir de la elaboración del protocolo, brindando así un panorama esclarecedor a futuro. El beneficio que se materializaría en la sociedad internamente repercutiría, a su vez, en los mismos términos hacia aquellos terceros interesados en el devenir de la sociedad.

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Para concluir con este punto, debe dimensionarse la utilidad que pueda tener esta herramienta en el contexto del ordenamiento jurídico actual. Con la reforma del Código Civil y Comercial, las personas humanas se han beneficiado por el avance hacia una mayor autonomía en regímenes especiales. El contraste del régimen anterior con el estándar de libertades actuales ofrece alternativas superadoras que acompañan a los interesados a soluciones productivas a través de acuerdos entre sí. Así, corresponde destacar que existe hoy en día una normativa amigable con las expectativas en vistas a la hora de adoptar esta herramienta. El protocolo puede ser elaborado teniendo en cuenta aquellos beneficios derivados de institutos como la admisión limitada del pacto de herencia futura (artículo 1010, segunda parte); el incremento del valor de los acuerdos asociativos (artículo 1442); el régimen de separación de bienes que permite la contratación en entre cónyuges (artículo 505), sin perjuicio de la prohibición de contratar entre cónyuges bajo el régimen de comunidad (artículo 1002, inc. d); el aumento de la capacidad de libre disposición del causante (artículo 2445); y la atribución preferencial en materia de partición hereditaria (artículo 2380). La enumeración precedente es tan sólo enunciativa de algunos institutos que permitirían brindarle una utilidad concreta al protocolo, sin perjuicio de las limitaciones que prevé cada régimen especial.

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Un punto relevante a considerar radica en las formalidades que debe guardar dicho instrumento para ser susceptible de inscripción. En primer lugar, la resolución destaca que el protocolo debe constar en escritura pública o en instrumento privado con firmas certificadas por escribano (artículo 1).

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Sin perjuicio de ello, previamente, el protocolo, sea cual sea el contenido y sentido que los socios quieran darle al mismo, deberá estar suscripto por la totalidad de los socios de la sociedad cuyos integrantes estén unidos por lazos de parentesco por consanguinidad y/o afinidad (artículo 2). Por su parte, el artículo cuarto establece que “la inscripción debe ser solicitada por el órgano de administración acompañando el acta respectiva. Si la conformidad de todos los socios con la registración del protocolo no surgiere de su texto, deberá acreditarse por instrumento separado a los fines de lo establecido por la Ley 25.326 de Protección de Datos Personales.” Por último, en línea con los requisitos mencionados anteriormente, la resolución exige que el pedido de inscripción deba ser acompañado de un dictamen de precalificación profesional que consigne el cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente resolución y de los requisitos generales exigidos por el Anexo A de la RG 7/2015 y sus modificaciones en cuanto correspondan.

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Para finalizar, corresponde destacar los efectos que le asigna la norma a este novedoso instrumento. En ese orden de ideas, la resolución en su artículo sexto establece que la inscripción del protocolo “tendrá como único efecto permitir a los terceros conocer su existencia y alcances, sin que implique presunción legal de conocimiento ni presunción de legalidad de sus cláusulas, lo que se hará constar en el testimonio que se expida.” (artículo 6)

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En conclusión, en la medida en que la elaboración del protocolo no atente contra la privacidad e información que pueda considerarse sensible, en términos de organización y gestión, podría resultar de mucha utilidad para esta clase de sociedades. Lamentablemente, por su profundidad y circunstancias particulares, algunos conflictos entre miembros de la sociedad pueden dificultar o, en el peor de los escenarios, impedir su normal funcionamiento, derivando en su disolución y liquidación. Teniendo en cuenta la relevancia económica y social que representan esta clase de sociedades (siendo el punto más importante abordado por los fundamentos de la resolución), y en la medida que sea viable, deberían considerarse oportunamente este tipo de recursos.

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El día martes 30 de junio de 2020 se promulgó la ley de alquileres, esta norma busca reglar una de las relaciones más conflictivas de la vida comercial argentina, el acceso a la vivienda por parte de los inquilinos, que representan alrededor de 9 millones de personas.

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El presente comentario se limita a analizar los cambios introducidos en la regulación de las relaciones interpartes dentro de la vida del contrato, aunque la ley regula también aspectos institucionales (el llamado Programa Nacional de Alquiler Social) y la resolución alternativa de conflictos que de todos modos deja librado a la reglamentación.

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Reformas al Código Civil y Comercial:

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Domicilio especial electrónico

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Atinadamente la ley modifica este punto habilitando la notificación por medios electrónicos, con esto se facilita el tráfico no solo de este tipo de contratos sino de todos los contratos típicos y atípicos de la vida comercial argentina y abre la puerta a notificaciones vía E-mail para todo tipo de comunicaciones, incluso podría afirmarse, la notificación de una demanda judicial relacionada con dichos contratos.

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Requisitos de ingreso a la vivienda

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  El artículo 1196 se reforma, por lo que en la nueva redacción al locatario de inmueble con destino habitacional solo podrá requerírsele:

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\n \t
1. Máximo 1 mes adelantado;

\n \t

2. Depósitos de garantía equivalente cómo máximo al primer mes de alquiler. A este respecto establece también la actualización del monto del depósito para cuando haya que devolver la vivienda, y reglas para el caso de adeudarse servicios públicos o expensas.

\n \t

3. NO se le puede cobrar valor llave o similar

\n \t

4. NO se le puede hacer firmar pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

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Plazo Mínimo

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Se lleva el plazo mínimo de alquiler a 3 años, dejando a salvo las excepciones del artículo 1199.

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Dentro del artículo 1199 se modifica el inciso b) agregándose la formula “o de los contratos consecutivos”, esto es, para evitar el fraude a la ley mediante la celebración de múltiples contratos de corto plazo y así sortear la obligación del plazo mínimo.

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Deterioro – reparaciones

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El artículo 1201 es modificado, se cambia el eje del análisis de la responsabilidad en la obligación de reparar la cosa locada por deterioro. Ya no interesará la culpa del locador o sus dependientes, ni si hubo un hecho de terceros o caso fortuito, bastará con que el deterioro de la cosa no sea imputable al locatario. Asimismo, se incluyen pautas de acción ante la necesidad de reparaciones urgentes o no urgentes. Las urgentes podrán ser realizadas por el locatario por sí mismo, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas contadas a partir de la recepción de la notificación de la urgencia, para las no urgentes el locador dispone de 10 días corridos para hacerlas antes de que el inquilino pueda hacerlas por sí con cargo al locador.

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Frustración del uso o goce de la cosa

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El artículo 1203 es modificado de modo tal que para que exista frustración del uso o goce de la cosa, con las consecuencias jurídicas que ello implica, bastará con que las causas que lo impiden no sean imputables al inquilino, no será así necesario probar el caso fortuito o fuerza mayor.

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Compensación 

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Se agrega un bis al artículo 1204, en el que se dispone la compensación de los gastos a cargo del locador con los cánones locativos que deba el locatario.

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Impuestos y expensas que están a cargo del locador

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El artículo 1209 dispone que serán a cargo del locador las cargas y contribuciones que graven la cosa -esto es, por caso, el impuesto inmobiliario- así como las expensas extraordinarias, entendidas como aquellas que se vinculan a gastos de mantenimiento o reparaciones en contraposición a los gastos por servicios normales y permanentes

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Resolución anticipada

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El artículo 1221 se modifica adicionándose:

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\n \t
• La exigencia de la notificar 1 mes antes la voluntad de resolución anticipada del contrato.

\n \t

• La posibilidad de no pagar indemnización alguna si la notificación se realiza con una anticipación de tres meses o más.

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\n

Se agrega un artículo 1221 bis, en el que se estipulan reglas facultativas respecto de la renovación del contrato y su negociación, pero habilita al inquilino, en caso de que el locador se niegue a renovar o directamente no responda la solicitud de renovación, a resolver el contrato anticipadamente dentro de los últimos 75 días de relación locativa, sin necesidad de indemnizar al locador.

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Intimación de pago y desalojo de vivienda

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El artículo 1222 se reforma, dejando el primer párrafo casi idéntico y agregando tres párrafos extra en una redacción que termina siendo -a nuestro parecer- innecesariamente confusa.

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En primer lugar, se incluye la validez de la notificación al domicilio denunciado por el locatario en el contrato, aunque no pueda perfeccionarse dicha notificación por motivos imputables a dicho locatario, resulta de sumo interés que ahora esta notificación podrá hacerse incluso un correo electrónico, lo que facilita muchísimo la velocidad de las notificaciones y acelerará los procesos de desalojo.

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En el tercer párrafo se establece la obligación de restituir el inmueble ante la intimación del primer párrafo o “habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo” esto deja lugar a interpretaciones respecto de la necesidad de notificar en casos de resolución por culpa del locatario, según el texto de este artículo no sería necesaria esta notificación y podría acudirse directamente a sede judicial.

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Por último, establece este artículo que el locador no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble y que estás podrán ser consignadas judicialmente.

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Profesional matriculado

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Con respecto al artículo 1352, se adiciona en un párrafo aparte la obligación de que quien intermedia sea un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

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Regulación extra Código Civil y Comercial

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Garantía.

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La ley se mete en uno de los temas más candentes a la hora de hablar de locaciones urbanas, esto es, la famosa “garantía”. El artículo 13 de la nueva ley de alquileres dispone que, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) garantías y el locador elegir una de ellas, las garantías son las siguientes:

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\n \t
1. a) Título de propiedad inmueble;

\n \t

2. b) Aval bancario;

\n \t

3. c) Seguro de caución;

\n \t

4. d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

\n \t

5. e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

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\n

También se establece un límite al valor de esta garantía, este límite es del equivalente a 5 meses de alquiler, salvo la garantía personal, en cuyo caso podrá ser de 10 meses de alquiler.

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Ajustes – actualización de precio

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En primer lugar, se exceptúa a todos los alquileres, cualquiera sea su destino, a lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, esto es, se permite la indexación de los valores locativos. En los casos de los inmuebles con destino vivienda establece la obligatoriedad de que los ajustes sean únicamente anuales, los cuales se harán utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

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Consignación del canon locativo

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Se establecen reglas para lograr que el locador reciba el precio del alquiler, mediante notificación y posterior consignación judicial o emisión de cheque cancelatorio.

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Obligación de inscribir los contratos de locación inmueble en AFIP

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Dice el artículo 16 de la ley que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). Incluso deben serlo los contratos ya vigentes, en caso de no hacerlo el locador será pasible de las sanciones de la ley 11.683.

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La ley establece también -y esto es un punto clave para el cruzamiento de información y los incentivos que genera en los locadores- que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

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También habilita al locatario a informar la existencia de dicho contrato, en caso que el locador no lo hubiera hecho.

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En una sentencia de grado confirmada en cámara, en los autos “C., R. L. c/Touched BPO S.R.L. s/Despido”, se desestimó el pedido de nulidad de notificación del traslado de demanda realizado por la demandada, por considerar que la cédula diligenciada bajo responsabilidad de la parte actora al domicilio de la demandada inscripto ante la Inspección General de Justicia, resultó válida.

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El juez de primera instancia dictó la sentencia tuvo en cuenta los arts. 11 inc. 2) de la ley 19.550 y 152 y 153 del Código Civil y Comercial de la Nación. La demandada se agravió contra dicho decisorio, sosteniendo que de la documentación adjunta surgía que el domicilio donde la sociedad tenía su actividad, la actora prestó servicios y se llevó adelante el intercambio telegráfico, era otro.

\n

La sentencia fue confirmada por la Sala V de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, que hizo referencia a los arts. mencionados precedentemente y concluyó que no existió vicio alguno en la notificación cuestionada. Así sostuvo que como indica el  art. 11 inc. 2 de la Ley General de Sociedades “ Se tendrán por válidas y vinculantes para la sociedad todas las notificaciones efectuadas en la sede inscripta”, armonizando con lo normado por los arts. 152 y 153 del CCyC en orden a que : “El domicilio de la persona jurídica es el fijado en sus estatutos…” y que: “ Se tienen por válidas y vinculantes para la persona jurídica todas las notificaciones efectuadas en la sede inscripta”.

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En dicho marco, los jueces intervinientes señalaron “el domicilio legal de las personas de existencia ideal surte plenos efectos respecto de las relaciones jurídicas por ellas implementadas en tanto se halla registrado en el acto constitutivo y es un requisito esencial porque es el lugar que la ley presume como el de ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones, imposibilitando a los terceros articular oposición alguna cuestionándolo aunque de hecho no estén allí presentes”.

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No obstante las comunicaciones remitidas por la actora durante el intercambio telegráfico hayan sido dirigidas a otro domicilio, “el domicilio legal lo constituye el domicilio social inscripto en el que la ley presume “iure et de iure” como lugar de residencia y subsiste mientras no se modifique y se proceda a la correspondiente anotación registral”.

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Por medio de la Resolución 25/2020 publicada el día 20 de mayo de 2020, y modificada por la Res. 27/2020, publicada dos días después, la Inspección General de Justicia le otorgó a los clubes de barrio, barrios privados y countries el plazo de 360 días para que adecuen su organización a las previsiones normativas que dispone el artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial, esto es, dejen de estar organizados como una sociedad comercial o asociación civil y pasen a estarlo como lo determina el nuevo tipo de propiedad horizontal creada a partir de la sanción del nuevo código, el “conjunto inmobiliario”.

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El procedimiento para hacer esto no es único ni está determinado en la normativa de fondo, por lo que existe libertad de acción, libertad de formas para que los administradores de estos clubes de campo se adecuen.

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Esta normativa viene a reforzar la emitida en mayo del año pasado por la Provincia de Buenos Aires mediante RESOL-2019-400-GDEBA-MGGP, que sí estableció un procedimiento para que estos barrios se regularicen.

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Establece la resolución de IGJ que una vez finalizado el procedimiento de las constancias de adecuación procedentes del registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.

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La norma también expresa que la Inspección General de Justicia no inscribirá actos societarios emanados de estas sociedades que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de dicha norma, con esto la Inspección General de Justicia pretende prevenir artimañas que busquen eludir la efectiva aplicación de la normativa..

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En caso de incumplimiento de la resolución se establece que se sancionará a los administradores y síndicos de la sociedad-barrio de acuerdo a la multa establecida en el artículo 302 inciso 3° de la Ley de Sociedades Comerciales, multa que fue actualizada por ultima vez en el año 2015 y que hoy es de $100.000 (pesos cien mil).

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